人老了，看病的需求增加了，醫療保險就派上了用場。但如果房子老了、舊了、出問題了，該怎么辦？近日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在談及深化政銀合作、推動住房和城鄉建設事業高質量發展時提出，探索建立房屋養老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。
此消息引發了市場的廣泛關注。那么，為什么要建立房屋養老金制度？這跟以前的住宅專項維修基金有什么區別？房屋養老金將怎么收取與使用？記者對此進行了深入采訪。
存量房老化隱患突出
房子終究有變老、變舊的時候，屆時如何安全處置可以說關系到國計民生。“我坐在辦公室里，每天看著外面的高樓，心想隨著樓齡增長，這些高樓一旦出現質量問題，維修起來難度該有多大？玻璃外墻松動掉落、建筑結構老化、機電系統老化等，都是未來可能發生的問題。”清華大學建筑系畢業、一直從事建筑設計工作的馮先生對記者感慨道。
“2022年長沙自建房倒塌事件發生后，住建部就明確提出，要研究建立房屋養老金制度，更好地解決既有房屋維修資金來源問題。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，房屋養老金制度和房屋維修等概念強關聯，被認為是政府儲備房屋安全資金的一項制度性安排，提出的背景在于存量房屋老化帶來的安全隱患。
2022年5月24日，國務院辦公廳印發《關于全國自建房安全專項整治工作方案》，指出“完善房屋質量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養老金和房屋質量保險等制度”。
據記者了解，今年全國兩會期間，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高建議建立房屋養老金制度，探索破解房屋安全管理難題。佘才高指出：“房屋養老金是對政府儲備房屋安全資金的制度性安排，能加快排除房屋使用安全隱患，解決歷史遺留問題。”
廣東省城鄉規劃設計研究院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對記者表示，隨著房地產市場從增量時代進入存量時代，存量房屋老化帶來的安全隱患越來越突出。“在房地產市場增量時代，住建部門的任務是通過建造更多的房屋，滿足城鎮化快速推進過程中急劇擴張的住房需求。到了存量時代，量的擴張結束了，住建部門的新任務是如何維護房屋，讓業主住得舒適。關注的重點轉到房屋和社區維護方面，房屋養老金制度就提上了日程。”
適用范圍更廣
目前，商品住宅在交房時都會收取專項維修資金，為什么還要建立房屋養老金？對此，業內專家表示，現有住宅專項維修基金并不能應修盡修，難以滿足房屋維修及改造的需求。
中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強對記者進一步解釋稱，目前我國存量住房維修主要依靠住宅專項維修資金或業主自籌資金進行，單個住宅小區的歸集資金規模一般僅為600萬元—900萬元，甚至更低。隨著房屋及其附屬設施設備日益老化，維修資金需求逐年增加，一些住宅小區的維修資金正快速減少甚至枯竭，現有的住宅專項維修資金遠遠滿足不了房屋應修盡修的需求。通過建立房屋養老金制度，可以為房屋安全管理體系的建立和運轉提供資金保障。
北京金訴律師事務所主任律師王玉臣在接受記者采訪時表示，房屋養老金制度對于房屋的安全保障來說是一個有利的支撐，相對專項維修基金而言，房屋養老金制度的適用范圍可能更為廣泛。
據王玉臣介紹，2000年前后房屋維修資金歸集政策開始實施，以前的很多老舊房屋并沒有建立維修資金。住建部的摸底數據顯示，2000年前建造的房子約30億平方米，按100平方米一套來算就有3000萬套。如今，這些房屋已進入質量“疲勞期”，房屋養老金的注入可以為這些房屋的維修、改造等注入一針“強心劑”。同時，我國有大量多種性質的自建房，并不適用收取專項維修基金，此類房屋的養護與安全保障同樣存在問題。因此，房屋養老金制度可以補充專項維修基金的缺位。
另外，在使用范圍方面，王玉臣表示，房屋養老金制度的覆蓋面或將更廣泛。公共維修基金的使用一般情況下需要房屋出現問題后由業主共同決定是否使用，且限定了適用范圍。而房屋養老金在探索過程中可能嘗試擴大使用范圍。首先，可以補充部分老舊小區、自建房等在房屋維修資金方面的缺位；其次，在房屋安全風險防范方面，可以以房屋養老金作為資金來源對房屋進行定期體檢、風險排查、安全檢查等，也可以購買房屋安全綜合保險等，為房屋安全提供多方位的保障，減少房屋養老金賬戶的支出壓力；最后，房屋養老金也可以用于老舊小區的全面升級改造，改善居民的生活環境。
多途徑籌集資金
為了給房屋提供全生命周期安全保障，迫切需要從住宅專項維修資金升級到房屋養老金，那么錢從哪里來？
據王玉臣介紹，目前住宅專項維修資金的收取標準為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%；公有住房的業主按當地房改成本價的2%繳納。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。
至于房屋養老金的歸集，王玉臣建議可以進行多途徑籌集資金，既可以由業主按一定比例繳納，并由此開設個人賬戶，便于業主及時了解房屋養老金的收取使用詳情，也可以歸集政府資金，如老舊小區改造資金等專項資金、在土地出讓金中提取一定的比例等方式籌集資金。同時，還可以將前述資金合理運作，增值收益后將收益部分一并歸入房屋養老金賬戶。
柴強建議，每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入的5%以上或土地出讓凈收益的20%以上計提，作為房屋養老金。“因為土地出讓收入主要‘來自于房’，特別是土地增值收益實際上主要‘取之于房’，而且通過招拍掛出讓方式使得地價在房價中的占比過高，擠占了房屋維修更新的必要費用。”柴強表示。
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